Đất đã mua nhưng chưa tách thửa, chưa thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất chưa chia thì bên chuyển nhượng phải làm thủ tục xin chia thửa và thực hiện các thủ tục về quyền sử dụng đất như sau. Mua đất nhưng không tách thửa, đang trong quá trình chuyển nhượng. Trường hợp này để đổi tên phải xin tách bao bì và làm thủ tục đăng ký thay đổi. Vậy đất chưa tách thửa có bán được không theo quy định? Bài viết sau đây Luật sư X sẽ giải đáp vấn đề này, bạn đọc quan tâm theo dõi nhé!
Điều kiện tách thửa
Theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 người sử dụng đất được thực hiện tách thửa đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, thì diện tích tối thiểu được tách thửa cũng được quy định cụ thể tại quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh phù hợp với điều kiện và tập quán tại từng địa phương.
Như vậy, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục tách thửa.
Đất chưa tách thửa có bán được không theo quy định?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
- Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.
Những rủi ro khi mua đất chưa tách thửa
Khi mua đất chưa tách thửa thường gặp những rủi ro sau:
Thứ nhất, đất không thể ra sổ:
- Nhiều người chọn cách đầu tư mua đất nền không phân lô với giá rẻ, sau khi hoàn tất thủ tục giấy tờ thì bán ra thị trường với giá cao hơn để kiếm lời. Nhưng bạn nên biết rằng việc tách thửa là một việc rất khó khăn. Việc xin cấp Sổ đỏ là một vấn đề vô cùng khó khăn nếu mảnh đất bạn mua không đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý, có thể không tách được các Sổ đỏ riêng. Hậu quả mà bạn sẽ phải gánh chịu là vốn liếng bị chôn vùi lâu dài. chính mảnh đất mà bạn tin rằng sẽ sinh lời.
Thứ hai, phụ thuộc vào những người đồng sở hữu:
- Trong nhiều trường hợp, mảnh đất chưa chia thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ thể nên các quyết định về mảnh đất đó phải được sự thống nhất và thông qua của các bên.
- Khi muốn bán, chuyển nhượng đất đai, chỉ cần một trong các bên phản đối, cho rằng việc mình làm sẽ không thực hiện được, dễ bị đứng thế, không giải quyết được.
- Khi nhiều người góp tiền mua đất nhưng không có sự thống nhất rõ ràng về các vấn đề liên quan thì dễ phát sinh tranh chấp về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên. Người mua đất
- cũng có thể chịu rủi ro cao khi mua lại những bất động sản này. Đôi bên rao bán do không tách được sổ nên bán gấp lô đất với giá rẻ hơn nhiều, hợp đồng viết tay không công chứng. Sau đó, người mua chỉ việc đến nhận sách thay cho người bán. Tuy nhiên, do hoạt động kinh doanh này không được pháp luật công nhận nên những rủi ro sau đây chắc chắn sẽ được chuyển cho người mua.
Thứ ba, bên bán lật kèo:
- Mặc dù người mua đã đặt cọc tiền, làm giấy tờ đầy đủ nhưng khi giá đắt bất ngờ tăng, đất có thể tác thành những lỗ nhỏ, làm giấy tờ đất dễ dàng thì bên bán sẵn sàng “lật kèo” ở phút chót. Việc phải trả lại tiền đền bù so với mức giá nếu như bán ở thời điểm giá đất tăng cao thì không đáng là bao nhiêu, nên cẩn thận, người bán sẵn sàng không bán đất ở phút cuối cùng đấy.
Thứ tư, không thể xây dựng;
- Do tính sở hữu chung và đôi khi không xác định được ai là chủ sở hữu thực sự, tập hợp đầy đủ các đồng sở hữu nên khi bạn muốn xây dựng trên phần diện tích đất bạn đã mua, các rủi ro sau sẽ xảy ra: Các đồng sở hữu không chấp thuận nên việc xin phép xây dựng của bạn không thể thực hiện; cơ quan không chấp thuận việc xin phép xây dựng chỉ trên diện tích đất bạn đã mua.
Thủ tục mua đất chưa tách sổ
Thủ tục tách sổ đỏ
Căn cứ theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bạn nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin tách thửa
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi hoàn thiện đầy đủ hồ sơ, bạn sẽ đem hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Sau khi hoàn tất đo đạc địa chính và có kết quả sẽ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Lệ phí thực hiện thủ tục mua đất chưa tách sổ
Khi thực hiện thủ tục mua đất chưa tách sổ đỏ, bạn sẽ phải thanh toán các khoản phí như:
- Chi phí đo đạc sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Phí thẩm định hồ sơ: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành là khác nhau.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 (đồng/giấy/lần cấp).
- Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục tặng cho đất được thừa kế tại Bắc Giang năm 2023
- Thủ tục mua bán đất năm 2023
- Tổng hợp các thủ tục hành chính về đất đai năm 2023
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất chưa tách thửa có bán được không theo quy định?” đã được Luật sư Bắc Giang giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư Bắc Giang chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Tra cứu chỉ giới xây dựng. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định:
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Diện tích tối thiểu được tách thửa được hướng dẫn bởi Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Tại Khoản 2 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có quy định Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Theo quy định pháp luật đất, để được tách thửa đất, bạn phải đảm bảo diện tích tối thiểu để được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đang có đất ban hành tại thời điểm tách thửa. Diện tích tổi thiểu để được tách thửa là quy định riêng của từng địa phương.
Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Trường hợp bạn đang nợ tiền sử dụng đất thì bạn có thể tách thửa thành từng thửa riêng và để tên của hộ gia đình bạn, không sang tên cho các con.
