Việc mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng nhà đất hiện nay vô cùng phổ biến. Đây cũng được xem là ngành nghề kinh doanh mang lại nguồn lợi lớn. Tuy nhiên để giao dịch được đảm bảo an toàn và đúng quy định thì người mua và người bán cần nắm rõ các mức phí khi chuyển nhượng để tránh mất tiền oan. Nếu chưa biết khi chuyển nhượng cần phải nộp những loại thuế gì thì bạn đọc có thể tham khảo trong bài viết “Quy định về thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2023” sau đây của Luật sư Bắc Giang nhé!
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 có quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Do vậy, khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “Hợp đồng mua bán nhà đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.
Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước đầu tiên trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy Công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu? Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh/ thành phố nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện/quận nơi có đất.
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định về thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2023
Thuế thu nhập cá nhân
Người có nghĩa vụ nộp thuế:
Theo quy định, người có thu nhập (người bán) có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận người nộp thuế nên các bên được thỏa thuận người mua là người nộp thuế.
Mức thuế phải nộp:
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | Giá chuyển nhượng |
Lưu ý về giá chuyển nhượng:
Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:
1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
2. Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
3. Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
4. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
- Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
- Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.
- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Thời hạn nộp thuế:
- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.
- Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp.
Lệ phí trước bạ
Người nộp lệ phí:
Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua phải đăng ký biến động đất đai (làm thủ tục sang tên Sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc người bán cho tiền để người mua nộp lệ phí trước bạ.
Mức nộp lệ phí trước bạ:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).
Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Giá chuyển nhượng |
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Với đất:
Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | Diện tích | x | Giá 01 m2 tại Bảng giá đất |
Với nhà ở:
Lệ phí trước bạ | = | 0.5% | x | ( | Diện tích | x | Giá 01 m2 | x | Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại | ) |
Trong đó:
- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân;
- Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành;
- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Tuy pháp luật quy định khá phức tạp về cách tính lệ phí trước bạ nhưng người dân chỉ cần nộp theo Thông báo của cơ quan Nhà nước.
Phí thẩm định hồ sơ
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.
Mời bạn xem thêm:
- Hồ sơ hoàn thuế thu nhập cá nhân tại Bắc Giang
- Khi trốn thuế sẽ bị xử phạt như thế nào theo quy định?
- Dịch vụ chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ tại Bắc Giang uy tín
Thông tin liên hệ
Luật sư Bắc Giang sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về thuế chuyển nhượng nhà đất năm 2023” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là Bồi thường thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo Điều 4, luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 áp dụng cho Bất động sản thì:
Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý: Người dân khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng hay hỏi về “thuế đất” hay “thuế chuyển quyền sử dụng đất”….những từ này được hiểu cho đúng phải là thuế “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.
Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.
Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:
Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai.
Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở.
Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.
Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.
Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật.