Thủ tục chuyển đất không phải thổ cư thành đất ở là một trong những thủ tục phức tạp nhất trong pháp luật đất đai hiện hành. Do nhu cầu xây dựng khu dân cư ngày càng nhiều, việc chuyển đổi đất thành đất ở ngày càng nhiều, tuy nhiên không thể chuyển hết thành đất ở. Vậy đát thổ cư là đất gì và đất nào không được lên đất thổ cư theo quy định hiện nay? Để biết thêm thông tin về trường hợp này, hãy xem bài viết dưới đây của Luật sư Bắc Giang. Mong rằng bài viết này sẽ hữu ích với bạn đọc trong quá trình chuyển đổi lên đất thổ cư.
Đất thổ cư là gì?
Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành xác định có 03 nhóm đất là: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng dựa vào mục đích sử dụng đất. Như vậy, theo pháp luật hiện hành, không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của pháp luật đất đai mà đây là cách thường gọi của người dân.
Thời hạn sử dụng đất thổ cư (đất ở)
Căn cứ theo quy định về khái niệm “thời hạn”, và cách hiểu chung về việc “sử dụng đất”, có thể hiểu “thời hạn sử dụng đất” là một khái niệm dùng để chỉ một khoảng thời gian, từ thời điểm này đến thời điểm khác (xác định theo ngày, tháng, năm) mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý, sử dụng một diện tích đất nhất định, có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao, được cho thuê, được công nhận hoặc được nhận chuyển nhượng từ người khác.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất ở (đất thổ cư) do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặc dù trong quy định của Luật đất đai không quy định cụ thể về khái niệm “đất sử dụng ổn định lâu dài”, nhưng căn cứ về khái niệm “sử dụng đất ổn định” được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể hiểu “đất sử dụng ổn định lâu dài” được hiểu là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất.
Phân loại đối với đất thổ cư
Có 2 loại đất thổ cư chính như sau:
- Đất thổ cư đô thị (ODT): Đất thổ cư đô thị là loại đất thuộc phạm vi ở các phường, thị trấn, quận, thị xã, thành phố, có khi là cả khu dân cư quay hoạch của đô thị mới. Loại đất thổ cư này được áp dụng cho một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn chẳng hạn như giấy phép xây dựng, thuế… Đất ODT do xã và các cấp tương đương quản lý. Chủ sở hữu có quyền xây nhà ở và những công trình phục vụ cho đời sống khác của người dân nhằm phù hợp với quy hoạch xây dựng của đô thị trên mảnh đất.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Đây là loại đất thổ cư nhưng lại thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do cấp xã quản lý. Với những khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố thì đất thổ cư đó không được xem là đất ONT. Đất ONT được áp dụng vào chính sách thu thuế và quy hoạch riêng. Tuy nhiên đất thổ cư nông thôn thường sẽ được ưu tiên để để cấp phép xây dựng vườn, ao hơn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
Đất nào không được lên đất thổ cư theo quy định
Đất nào không được lên thổ cư
Muốn được xây dựng nhà thì phải chuyển đổi đúng mục đích sử dụng và đó phải là đất thổ cư. Trên thực tế có 3 loại đất không được lên thổ cư nhưng nếu muốn sang đất thổ cư thì phải làm thủ tục lên đất thổ cư:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế
- Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư
Loại đất nào được lên thổ cư
Theo Luật Đất đai 2013 hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thổ vườn lên đất thổ cư cần phải được cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền phê duyệt. Các loại đất được lên thổ cư phải kể đến như sau:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là đất thổ cư;
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải chịu thuế thành loại đất phải chịu thuế;
- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư sang đất thổ cư.
Thủ tục lên đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm
- Đơn xin thay đổi mục đích sử dụng
- Đơn đăng ký thay đổi đất đai và tài sản gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường
Bước 3: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ
Sau khi tiếp nhận, Văn phòng đăng ký đất đai xử lý hồ sơ:
- Hồ sơ đầy đủ, hợp lệ: giải quyết hồ sơ
- Hồ sơ thiếu, không hợp lệ: thông báo, yêu cầu cá nhân, hộ gia đình hoàn thiện hồ sơ trong vòng 3 ngày
Khi hồ sơ đầy đủ, Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ
- Xác minh thực địa
- Xác nhận vào đơn đăng ký
- Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Bước 4: Thời gian chuyển đổi
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện chuyển đổi là:
- Đồng bằng: < 15 ngày
- Miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa: < 25 ngày
Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn thành xác minh, được cấp thay đổi mục đích sử dụng đất đồng thời hoàn thành các lệ phí, tiền chuyển đổi người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ mới sau khoảng từ 3 cho tới 5 ngày làm việc.
Mời bạn xem thêm:
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Bắc Giang
- Dịch vu soạn thảo hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Bắc Giang
- Dịch vụ soạn thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại Bắc Giang
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Luật sư Bắc Giang về “Đất nào không được lên đất thổ cư theo quy định” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán đất, hướng dẫn xử lý tội tham ô tài sản… có thể tham khảo và liên hệ tới Luật sư Bắc Giang để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
tất cả các loại đất đều phải thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước (bao gồm đất thổ cư), được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa theo mục đích sử dụng mảnh đất. Trong trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng, chủ mảnh đất sẽ phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
Số tiền thuế đất thổ cư cần phải nộp được xác định như sau:
Số thuế cần nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn giảm (nếu có)
Cách tính số thuế phát sinh như sau:
Số thuế phát sinh = Diện tích đất cần tính thuế x Giá 1m2 đất sử dụng x Thuế suất (%)
Tùy vào loại đất ban đầu được chuyển đổi và nguồn gốc sử dụng đất là gì mà số tiền sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng sẽ có cách tính khác nhau.
Nếu là đất phi nông nghiệp được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định và lâu dài trước 1/7/2004 nhưng không phải đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi thay đổi mục đích sang đất thổ cư
Nếu là đất phi nông nghiệp theo hình thức giao đất của cơ quan có thẩm quyền có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 thì phải thu tiền khi thay đổi mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất dựa trên giá đất thổ cư – Phí sử dụng đất phi nông nghiệp cho thời hạn sử dụng đất còn lại)
Nếu là trường hợp Nhà đất cho thuê đất phi nông nghiệp không phải đất thổ cư dưới hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn thuê, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất, tiền sử dụng đất bằng với chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền đất gộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm quyết định
Nếu là trường hợp sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất do Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm, tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm đó sẵn có
Tại Điều 59 Luật đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
